想象一下，每個(gè)家庭都有一個(gè)個(gè)人庭院。除了建筑外墻上的植物外，每個(gè)家庭還有一個(gè)兩層樓高的空中戶(hù)外個(gè)人庭院和幾十平方米的土地，可以植樹(shù)、養(yǎng)花、種菜、遛狗、養(yǎng)鳥(niǎo)。。。讓生活在繁華城市中心的人們實(shí)現(xiàn)“佳園”和“回歸自然”的夢(mèng)想。而且，室內(nèi)四季恒溫恒濕恒氧，無(wú)需安裝自己的空調(diào)供暖設(shè)備，四季長(zhǎng)期20-24度，冬暖夏涼。誰(shuí)不喜歡這樣的房子？第四代住宅可以提高生活質(zhì)量，改善城市綠化，促進(jìn)社區(qū)活力，符合未來(lái)低碳城市發(fā)展趨勢(shì)。這是高質(zhì)量改善型住宅的趨勢(shì)，但高成本和維護(hù)困難也使得第四代住宅難以普及。

第四代住宅是真正的高品質(zhì)住宅

所謂第四代住宅，是繼傳統(tǒng)住宅第一代茅草磚房、第二代步梯房、第三代電梯房之后，將傳統(tǒng)住宅融入生態(tài)、智能、人文化元素而建造的新型住宅。第四代住宅最早由清華大學(xué)建筑研究所于2017年提出，郊區(qū)別墅、胡同、街道、庭院結(jié)合，建在城市中心，搬到空中，形成空中庭院，又稱(chēng)空中城市森林花園，是真正的優(yōu)質(zhì)住宅，其核心特征主要包括：

1、生態(tài)與建筑的結(jié)合。通過(guò)垂直綠化、空中庭院、屋頂花園等形式，自然引入建筑，形成“三維森林”效果。強(qiáng)調(diào)自然采光、通風(fēng)，降低能耗，改善生活微氣候。

2、庭院空間的回歸。每戶(hù)都有私人庭院或陽(yáng)臺(tái)花園（如“空中庭院”），以滿(mǎn)足人們對(duì)自然種植和休閑空間的需求，打破傳統(tǒng)高層建筑的封閉感。

3、分享社區(qū)的概念。設(shè)計(jì)共享露臺(tái)、社區(qū)農(nóng)場(chǎng)、健身房等公共活動(dòng)空間，促進(jìn)社區(qū)互動(dòng)，建立“垂直社區(qū)”。它也可以結(jié)合商業(yè)、辦公和生活的復(fù)合功能，形成一個(gè)微型生活圈。

4、智能技術(shù)的應(yīng)用。集成智能家居系統(tǒng)(如溫控、安防、能源管理)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，提高生活便利性和安全性。可選用預(yù)制住宅、綠色建材等技術(shù)，減少施工污染。

5、可持續(xù)發(fā)展重視太陽(yáng)能利用、雨水收集、垃圾分類(lèi)處理等綠色環(huán)保，減少碳排放。建筑設(shè)計(jì)與自然共存，減少對(duì)周?chē)鷳B(tài)的損害。

第四代住宅面臨著多重挑戰(zhàn)

1、氣溫氣候問(wèn)題北方冬季氣溫低，風(fēng)速高。隨著雨雪天氣，許多植物無(wú)法在戶(hù)外生存。更重要的是，把植物搬到100米高的地方，被風(fēng)吹倒或冷死基本上是一定的財(cái)富。沿海城市每年都有強(qiáng)臺(tái)風(fēng)。陽(yáng)臺(tái)上有這么多植物，高空墜物對(duì)人的負(fù)面影響是不可預(yù)測(cè)的。如果遇到暴雨，也會(huì)考驗(yàn)內(nèi)部排水系統(tǒng)。如果排水管再次堵塞，家里可能要水漫金山。

2、安全消防問(wèn)題庭院種植了這么多植物，特別是在秋冬季節(jié)，容易積累枯樹(shù)技術(shù)和枯葉，只要樹(shù)遇到點(diǎn)火很可能造成火災(zāi)事故，地板之間的植物，將增加消防安全工作的難度。

3、高成本的一般工程建筑混凝土地板只需承擔(dān)家具和家用電器的凈重量。但擁有空中別墅，提高了土層和水的凈重，必須增加鋼筋混凝土，提高混凝土地板的承載能力。還需要做除了防潮處理外，成本也在上升。植物根系擴(kuò)大對(duì)建筑物的損害不可低估，很可能造成墻體裂縫、地板損壞等，代表了原材料和結(jié)構(gòu)工程成本的增加。

第四代住宅尚未開(kāi)盤(pán)先開(kāi)卷

2021年，中國(guó)正式發(fā)布了《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。今后，地方政府實(shí)施了若干關(guān)鍵政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)積極參與第四代住宅建設(shè)。據(jù)不完整統(tǒng)計(jì)，全國(guó)28多個(gè)城市出臺(tái)了第四代住宅政策。不僅許多三四線(xiàn)城市出臺(tái)了相關(guān)政策，而且成都、南京、武漢、合肥、廈門(mén)、福州、蘇州等核心二線(xiàn)城市也出臺(tái)了相關(guān)文件。僅西安主城周邊就有50多個(gè)項(xiàng)目采用了第四代住宅設(shè)計(jì)技術(shù)。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年，全國(guó)主要城市70個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)率超過(guò)100%。大部分項(xiàng)目都是第四代住宅。許多第四代住宅通過(guò)大規(guī)模、挑剔的露臺(tái)花園空間贈(zèng)送，不包括、不包括或部分包括在產(chǎn)權(quán)面積中，可提高30-50平方米的實(shí)用面積。如果充分利用相關(guān)政策，基本可以實(shí)現(xiàn)“零共享。、“100%得房率”，更卷甚至得房率都可以達(dá)到110%。

一般來(lái)說(shuō)，第四代住宅試圖在城市化和自然化之間找到平衡，回應(yīng)現(xiàn)代健康、生態(tài)、社會(huì)需求，但第四代住宅也會(huì)有一些問(wèn)題，如高建設(shè)成本必然導(dǎo)致高房?jī)r(jià)、維護(hù)復(fù)雜，需要高專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司管理，其大規(guī)模推廣仍需要進(jìn)一步完善技術(shù)和制度。目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型期，市場(chǎng)需要進(jìn)一步整合，即使喜歡，大多數(shù)人很難住在第四代住宅，希望第四代住宅的出現(xiàn)能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定而不是新的動(dòng)蕩，畢竟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也與整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接相關(guān)，未來(lái)還有待實(shí)踐驗(yàn)證。